Debitur atau Konsumen Dapat Membatalkan Proses Lelang Hak Tanggungan, Ini Alasannya !

Kredit atau pinjaman merupakan pendanaan yang dilakukan atas dasar kesepakatan pihak kreditor (pihak pemberi pinjaman) dan debitor (pihak penerima pinjaman) dalam jangka waktu tertentu disertai dengan suatu jaminan sebagai keyakinan atas itikad dan kemampuan serta kesanggupan debitor untuk melunasi utangnya.

Dalam hukum perdata, suatu jaminan dapat berupa benda bergerak atau tidak bergerak, benda yang didirikan dan/atau melekat diatas alas milik orang lain, serta benda berupa hak yang dapat dikuasai oleh hak milik.

Hak Tanggungan Sebagai Objek Lelang

Definisi Hak Tanggungan terdapat pada Pasal 1 ayat (1)  Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah menjelaskan bahwa :

“Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”

Jika debitor cidera janji, kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui  pelelangan tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor lain

Definisi lelang

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, menyebutkan bahwa “Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang di dahului oleh Pengumuman Lelang.”

Dilansir dari kompas.com,[1] pengertian lelang dalam buku Himpunan Peraturan Perundang-undangan Republik Indonesia dalam terjemahan teks asli Art. 1 Vendu Reglement Stbl. 1908-189, yang menyatakan :

“Lelang atau penjualan barang-barang yang dilakukan kepada umum dengan harga penawaran yang meningkat atau menurun atau dengan pemasukan harga dalam sampul tertutup, atau kepada orang-orang yang diundang atau sebelumnya diberitahu mengenai pelelangan atau penjualan itu, atau diizinkan untuk ikut serta dan diberi kesempatan untuk menawar harga, menyetujui harga yang ditawarkan atau memasukan harga dalam tertutup.”

Baca juga : Mengenal Jenis-Jenis Pihak Intervensi Dalam Perkara Perdata

Jenis-Jenis Lelang

Merujuk pada Permenkeu No. 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, jenis lelang terdiri dari : 

1. Lelang Eksekusi adalah Lelang untuk melaksanakan putusn atau penatapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan.
2. Lelang Noneksekusi Wajib adalah Lelang untuk melaksanakan penjualan barang yang oleh peraturan perundang-undangan diharuskan melalui Lelang.
3. Lelang Noneksekusi Sukarela adalah Lelang untuk melaksanakan penjualan barang milik swasta, perorangan atau badan hukum/badan usaha yang dilelang secara sukarela.

Dalam ketentuan pasal 3 huruf e Peraturan Menteri Keuangan No. 213/PMK.06/2020 menyatakan bahwa Hak Tanggungan termasuk dalam kategori Lelang Eksekusi.

Pembatalan Lelang

Lelang yang akan dilaksanakan dapat dibatalkan oleh Pejabat Lelang berdasarkan atas dasar permintaan penjual, penetapan atau putusan dari Lembaga peradilan, atau hal lainnya karena tidak sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pasal 27 ayat (1) dan  ayat (2)  Peraturan Menteri Keuangan Nomor 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang menyatakan bahwa :

1. Dalam hal sebelum pelaksanaan lelang tehadap objek Hak Tanggungan terdapat gugatan dari pihak lain selain debitor/pemilik jaminan dan/atau suami atau istri debitor/pemilik jaminan yang terkait kepemilikan objek yang akan di Lelang, Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) tidak dapat dilaksanakan.
2. Pihak lain selain debitor/pemilik jaminan dan/atau suami atau istri debitor/pemilik jaminan yang terkait kepemilikan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri dari :
3. Ahli waris yang sah, yang dalil gugatannya mengenai proses pemasangan hak tanggungan dilakukan setelah pewaris selaku pemilik jaminan meninggal dunia disertai bukti-bukti yang sah;
4. Pihak lain yang memiliki dokumen kepemilikan selain dokumen kepemilikan yang diikat hak tanggungan;
5. Pihak yang melakukan perjanjian/perikatan jual beli notariil sebelum pembebanan hak tanggungan.

Namun dalam praktiknya, debitor/pemilik jaminan dapat mengajukan gugatan terhadap objek lelang, karena pada dasarnya pengadilan tidak boleh menolak perkara yang diajukan. Gugatan dapat dilakukan sebelum pelaksanaan lelang maupun setelah lelang dilakukan. 

Dasar hukum

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang

Referensi

[1] https://www.kompas.com/konsultasihukum/read/2022/03/08/060000980/mau-beli-rumah-lelang-sitaan-bank-simak-aturan-dan-prosedurnya?page=all